Si tu es investisseur immobilier, tu connais ce sentiment : la chasse aux annonces qui te dévore tes soirées, les factures qui s'empilent en attendant le comptable, les visites qui finissent en perte de temps, les PDF de copropriété illisibles qui dorment dans ton Drive.
Tu pourrais embaucher un assistant à 1 500€ par mois. Ou tu peux apprendre à parler à Claude Cowork. Ces 10 prompts sont ton point d'entrée.
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Avant de plonger
ChatGPT te répond.
Claude exécute.
Pourquoi ce guide parle de Claude Cowork et pas de ChatGPT ? Parce que ce n'est pas le même outil. Pas du tout.
Hier · ChatGPT
✗ Te répond dans une fenêtre de chat
✗ Tu copies-colles ses réponses à la main
✗ Ne lit pas tes fichiers Excel, PDF, dossiers
✗ Ne va pas sur LeBonCoin pour toi
✗ Ne range rien sur ton ordi
✗ Tu restes le bras armé. Tu cliques. Tu ranges.
Aujourd'hui · Claude Cowork
✓ Ouvre Chrome et navigue à ta place
✓ Lit, crée et édite tes fichiers Excel, Word, PDF
✓ Trie et range des centaines de fichiers en autonomie
✓ Analyse photos, scans, tickets de caisse
✓ Se connecte à Gmail, Calendar, Drive
✓ Tu donnes la mission. Il bosse.
Les 10 prompts qui suivent sont conçus pour Claude Cowork. Tu peux les tester gratuitement.
Mode d'emploi
Comment utiliser ce guide
Tu peux lire les 10 prompts dans l'ordre, ou aller directement à celui dont tu as besoin maintenant. Trois règles avant de t'y mettre.
1
Donne du contexte.Plus tu fournis d'éléments en entrée (fichiers, exemples, situation), meilleur sera le résultat. Les crochets [comme ça] dans les prompts sont à remplacer par tes infos.
2
Précise le format de sortie.Excel, PDF, Word, Google Doc : indique-le clairement. C'est ce qui fait la différence entre un résultat décevant et un résultat bluffant.
3
Vérifie toujours.Claude se trompe parfois sur les chiffres, les frais de notaire, ou les détails techniques. Tu restes le pilote.
Astuce bonus
Quand tu pars d'une nouvelle tâche, commence toujours par décrire ton objectif final et le livrable que tu veux. C'est la règle d'or que je donne à tous mes coachés.
Important · à savoir
Ces 10 prompts fonctionnent avec Claude Pro (modèles Sonnet ou Opus). Ils ne fonctionnent pas avec la version gratuite, qui n'a pas accès à tes fichiers ni à Claude Cowork.
Sommaire
Les 10 prompts
Organisés selon le parcours réel d'un investisseur : trouver, négocier, acheter, louer, gérer.
01Analyser un bien depuis les photos d'une annonceChasse
02Calculer la rentabilité d'une annonce en 2 minutesChasse
03Générer ton mail de négociation argumentéNégo
04Auditer un règlement de copropriété en 2 minAchat
05Analyser un dossier de candidature locataireLocatif
06Lire un compte-rendu d'AG en 1 minuteGestion
07Récap conciergerie Airbnb → Excel propreGestion
08Classer et scinder des factures travauxAdmin
09Tickets de caisse → Excel propreAdmin
10Télécharger les factures fournisseursAdmin
01/10
Phase chasse · Première lecture
Analyser un bien depuis les photos d'une annonce
Quand l'utiliser
Un agent t'envoie les photos d'un appartement. Avant même de te déplacer, tu veux une première lecture des défauts visibles, de l'âge des équipements, et des points de vigilance pour la visite.
→Ce que tu obtiens : un compte-rendu structuré pièce par pièce, avec les 3 points de vigilance majeurs et un budget de travaux estimé.
Le prompt
Tu es expert en investissement immobilier locatif en France.
Je te donne accès à un dossier qui contient les photos d'un appartement que je pense visiter ou acheter.
Sur la base de ces photos, je voudrais que tu me relèves :
- Tous les défauts visibles, pièce par pièce.
- L'âge probable des équipements clés (ballon d'eau chaude, tableau électrique, fenêtres, chauffage).
- Les points sur lesquels j'aurai des questions précises à poser pendant la visite.
- Les travaux à prévoir et un ordre de grandeur de budget pour chacun.
Format : un compte-rendu structuré pièce par pièce, puis une synthèse avec les 3 points de vigilance majeurs.
Précisions sur le bien : [année de construction, ville/quartier, surface, prix demandé, type d'agence].
Astuce
Si Claude ne trouve pas les photos, clique sur le « + » dans Claude Cowork puis « Ajouter un dossier » et sélectionne manuellement le dossier. Plus tu donnes de contexte (année, ville, prix), plus l'analyse est pertinente.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment combiner ce prompt avec ta checklist personnelle pour que Claude analyse comme TOI, pas comme un analyste générique. C'est ce qui change tout.
→ grosbillets.com/claude
02/10
Phase chasse · Filtre rentabilité
Calculer la rentabilité d'une annonce en 2 minutes
Quand l'utiliser
Tu vois passer une annonce intéressante. Tu veux savoir en 2 minutes si elle vaut le coup de creuser, sans ouvrir Excel, sans ressortir ta calculette.
→Ce que tu obtiens : un Google Sheet (ou Excel local) complet avec calcul de rentabilité brute, nette, cash flow mensuel et annuel.
Le prompt
Je suis sur cette annonce : [colle le lien de l'annonce ou ouvre-la dans Chrome avec le plugin Claude in Chrome activé].
Sors-moi tous les chiffres importants de l'annonce et crée-moi un Google Sheet (ou un fichier Excel local) avec un calcul complet de rentabilité et de cash flow.
Hypothèses à utiliser :
- Apport : 10 % du prix d'achat, frais de notaire inclus.
- Frais de notaire : 9 200 € pour 100 000 € de prix d'achat (règle de 3 pour les autres montants).
- Taux d'emprunt : 3,5 %.
- Durée : 20 ans.
- Charges récupérables vs non récupérables : sépare les deux.
- Taxe foncière estimée : 500 €/an si non précisée.
Le tableau doit contenir : prix d'achat, prix au m², frais de notaire, total acquisition, financement, mensualité, loyer brut/net, charges, rentabilité brute, rentabilité nette, rendement sur fonds propres, cash flow annuel et mensuel avant impôt.
Astuce
Pour que Claude puisse aller chercher l'annonce, il faut que le plugin Claude in Chrome soit installé et connecté. Si l'annonce est une location, demande-lui une annonce de vente. Méfie-toi des résidences de service : les charges sont souvent énormes.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment avoir un Google Doc qui regroupe plusieurs biens et qui te fait voir tout de suite les principaux points forts et points faibles de chaque appartement.
→ grosbillets.com/claude
03/10
Phase négo · Le négociateur de l'ombre
Générer ton mail de négociation argumenté à l'agent
Quand l'utiliser
Tu as visité, tu veux baisser le prix. Mais tu sais qu'un agent n'écoute pas un « j'ai vu mieux, faites un effort ». Il faut des arguments chiffrés. Claude te les met sur la table.
→Ce que tu obtiens : un mail de négociation prêt à envoyer, avec arguments quantifiés (travaux à prévoir, comparables du quartier, marge calculée).
Le prompt
Tu es négociateur immobilier expérimenté. Je viens de visiter un bien et je veux faire une offre en dessous du prix demandé.
Voici les infos :
- Prix demandé : [montant] €
- Ville / quartier : [précise]
- Surface : [m²]
- Type : [appartement / maison, ancien / récent]
- Défauts repérés en visite : [liste tout : DPE, fenêtres simple vitrage, salle de bain à refaire, électricité vétuste, vis-à-vis, etc.]
- Travaux à prévoir : [liste avec budget si tu as une idée]
- Temps depuis la mise en vente : [si tu sais]
Mission :
1. Estime un budget travaux réaliste pour remettre le bien aux standards locatifs (tu peux te baser sur des coûts moyens en France).
2. Compare le prix au m² demandé avec la moyenne du quartier (utilise tes connaissances ou propose une fourchette).
3. Calcule un prix d'offre cohérent qui prend en compte les travaux + la marge agent + la marge de négo.
4. Rédige-moi le mail de négociation à envoyer à l'agent : ton respectueux mais ferme, argumenté chiffres à l'appui, sans agressivité. Format pro, court, qui ouvre la discussion sans braquer.
Donne-moi aussi en bonus 2 contre-arguments probables que l'agent va sortir, et comment y répondre.
Astuce
Ce prompt marche d'autant mieux que tu lui donnes des défauts précis. Au lieu de « salle de bain à refaire », écris « lavabo fissuré, robinetterie des années 80, faïence ébréchée ». Plus c'est concret, plus le mail est crédible.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment combiner ce prompt avec l'analyse des photos de l'agent pour que Claude détecte les défauts à ta place, et comment connecter Claude à Gmail pour ensuite programmer et automatiser plein de tâches sur ta boîte mail.
→ grosbillets.com/claude
04/10
Phase achat · Avant le compromis
Auditer un règlement de copropriété en 2 minutes
Quand l'utiliser
Le notaire t'envoie un règlement de copropriété de 80 pages illisibles. Tu n'as ni le temps ni l'envie de le lire en entier. Tu veux juste savoir si quelque chose dedans peut ruiner ton projet.
→Ce que tu obtiens : un rapport synthétique avec les points critiques à connaître AVANT de signer le compromis.
Le prompt
Tu es expert en droit de la copropriété en France.
Je te joins le règlement de copropriété d'un immeuble dans lequel je m'apprête à acheter un lot. Je n'ai ni le temps ni l'envie de tout lire. Je veux juste savoir si ce règlement contient quelque chose qui peut me bloquer ou me coûter cher.
Lis le document et sors-moi un rapport synthétique en 1 page maximum, avec ces sections :
1. RESTRICTIONS DE LOCATION : interdiction ou encadrement de la location courte durée (Airbnb), durée minimale de location, professions réglementées.
2. PARTIES PRIVATIVES / COMMUNES ATYPIQUES : éléments présentés comme privatifs ou communs de manière inhabituelle (couloirs, caves, terrasses, jardinets).
3. CHARGES SPÉCIALES : tantièmes anormaux, charges qui pèsent sur certains lots (ex : ascenseur facturé uniquement aux étages supérieurs).
4. RESTRICTIONS D'USAGE : interdictions sur les animaux, les antennes, les bruits, les modifications de façade, les enseignes commerciales.
5. POINTS D'ALERTE : tout le reste qui sort de l'ordinaire et qui mériterait d'être posé en question au notaire.
Pour chaque point, cite l'article ou la section précise du règlement où tu l'as trouvé.
À la fin, donne-moi un verdict : feu vert / vigilance / drapeau rouge, avec une phrase d'explication.
Astuce
Demande-lui aussi de te sortir les 3 questions précises à poser au notaire avant de signer le compromis. Ça t'évite de te retrouver coincé après la signature.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment Claude peut lire et synthétiser TOUS les documents de copro en bloc (PV d'AG sur 5 ans, décomptes de charges, diagnostics) pour te donner une vision complète de la santé de l'immeuble avant l'achat.
→ grosbillets.com/claude
05/10
Phase locatif · Sélection candidat
Analyser un dossier de candidature locataire
Quand l'utiliser
Tu reçois 10 dossiers de candidats pour ton bien. Bulletins de salaire, avis d'imposition, RIB, garants. Tu peux y passer 2 heures, ou laisser Claude faire le tri en 5 minutes.
→Ce que tu obtiens : un Excel avec score de solvabilité, taux d'effort, points de vigilance pour chaque candidat.
Le prompt
Tu es expert en gestion locative en France.
Je te donne accès à un dossier qui contient les pièces de plusieurs candidats locataires pour mon bien. Chaque candidat a un sous-dossier (ou les pièces sont nommées avec son nom).
Pour chaque candidat, extrais les infos suivantes :
- Nom (anonymisé : initiales seulement).
- Situation pro : CDI / CDD / intérim / freelance / fonction publique / étudiant / retraité.
- Revenus mensuels nets (moyenne sur les 3 derniers bulletins).
- Présence d'un garant : oui/non, et type (parent, employeur, Visale, GLI).
- Revenus du garant si présent.
- Ancienneté dans l'emploi actuel.
- Anomalies repérées (revenus irréguliers, période d'essai, dossier incomplet, pièces non datées, etc.).
Crée-moi un fichier Excel avec une ligne par candidat et les colonnes :
1. Initiales
2. Situation pro
3. Revenus mensuels nets
4. Taux d'effort (loyer / revenus, avec mon loyer de [montant] € charges comprises)
5. Garant (oui/non + type + solidité)
6. Score de solvabilité de 1 à 10 (avec ta justification)
7. Points de vigilance
8. Verdict : à retenir / à approfondir / à écarter
Conditions du bien :
- Loyer charges comprises : [montant] €
- Type : [studio / T1 / T2 / etc.]
- Localisation : [ville/quartier, sans détail trop précis]
Trie le tableau du meilleur au moins bon dossier. À la fin, donne-moi ton top 3 motivé.
Astuce
Demande-lui systématiquement d'anonymiser dans le tableau (initiales, pas de nom complet, pas de numéros). Si tu partages le fichier avec un gestionnaire locatif, ça t'évite tout problème RGPD.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre automatiquement ce que tu dois faire dans la suite du process locatif.
→ grosbillets.com/claude
06/10
Phase gestion · L'avaleur de paperasse
Lire un compte-rendu d'AG en 1 minute
Quand l'utiliser
Tu reçois le procès-verbal de la dernière assemblée générale de ta copro. 35 pages denses. Tu sais que tu devrais le lire, et tu sais aussi que tu ne le feras jamais. Claude le fait pour toi.
→Ce que tu obtiens : une synthèse 1 page avec décisions votées, travaux qui impactent tes charges, et alertes à surveiller.
Le prompt
Tu es expert en gestion de copropriété en France.
Je te joins le procès-verbal de la dernière assemblée générale de ma copropriété. Je suis copropriétaire d'un lot et je veux comprendre rapidement ce qui s'est joué, ce qui m'engage, et où j'aurais dû voter contre.
Sors-moi une synthèse structurée comme ceci :
1. DÉCISIONS VOTÉES, par ordre d'importance pour moi (propriétaire bailleur). Pour chacune : intitulé, montant si applicable, majorité obtenue, ce que ça implique pour mes charges futures.
2. TRAVAUX VOTÉS : liste précise, montant total et quote-part estimée pour mon lot (mes tantièmes sont de [X] millièmes). Date prévue de réalisation et appel de fonds prévu.
3. SUJETS CHAUDS DÉBATTUS : conflits, litiges en cours, problèmes signalés par des copropriétaires (humidité, syndic défaillant, charges en hausse, etc.).
4. DÉCISIONS QUI MÉRITAIENT UN VOTE CONTRE : selon ton analyse, est-ce que certaines décisions vont coûter cher sans bénéfice clair ? Aurais-je dû m'opposer ?
5. PROCHAIN RENDEZ-VOUS À NE PAS MANQUER : prochaine AG, prochains travaux, prochains appels de fonds.
6. ACTIONS À FAIRE DE MON CÔTÉ : ce que je dois préparer, demander au syndic, ou anticiper financièrement.
Format : 1 page maximum, lisible en 1 minute. Mets en gras les chiffres et les dates importantes.
Astuce
Si tu as plusieurs lots dans la même copro (appart + garage par exemple), précise-lui tes tantièmes pour chaque lot. Il te ventilera correctement les charges votées.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment Claude peut classer tous les documents de la copropriété et les analyser (PV d'AG, décomptes de charges, diagnostics, appels de fonds) pour te donner une vision complète de la santé de l'immeuble.
→ grosbillets.com/claude
07/10
Phase gestion · Compta locative
Récap conciergerie Airbnb → Excel propre
Quand l'utiliser
Ta conciergerie t'envoie chaque mois un PDF avec les réservations, les voyageurs, les frais de ménage. Tu veux un Excel propre qui récapitule tout pour ta compta et pour suivre la rentabilité.
→Ce que tu obtiens : un Excel avec une ligne par réservation et une synthèse mensuelle, prêt à transmettre à ton comptable.
Le prompt
Je te donne accès à un dossier qui contient les PDF récapitulatifs mensuels de ma conciergerie.
Première étape : renomme chaque fichier au format « Récap réservations - [Mois] [Année].pdf ».
Deuxième étape : crée un fichier Excel propre avec, pour chaque réservation :
- La date d'arrivée et la date de départ.
- Le nombre de nuits.
- Le pseudo / nom du voyageur (anonymisé).
- Le revenu brut (encaissé).
- Les frais de ménage.
- La commission de la conciergerie.
- Le revenu net pour moi.
Troisième étape : ajoute un onglet « Synthèse mensuelle » avec, par mois : nombre de réservations, taux d'occupation, revenu brut total, frais totaux, revenu net.
Le résultat doit être propre et utilisable pour ma comptabilité et pour décider si je garde le bien en courte durée ou si je bascule en longue durée.
Astuce
Anonymise toujours les noms des voyageurs avant de partager le fichier avec ton comptable. Précise-le explicitement dans le prompt si c'est sensible.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment croiser tes earnings Airbnb avec ton compte bancaire pour repérer un virement manquant ou doublé, et comment projeter ton revenu net sur 12 mois en scénario pessimiste pour décider de bascule courte/longue durée.
→ grosbillets.com/claude
08/10
Phase admin · Tri des factures
Classer et scinder des factures travaux
Quand l'utiliser
Tu as des PDF qui contiennent plusieurs factures empilées (parce que le comptable t'a demandé un seul fichier). Maintenant tu veux les éclater pour les classer proprement.
→Ce que tu obtiens : un dossier propre, factures séparées, renommées au format standard. Sur 10 PDF, j'ai obtenu 44 fichiers rangés.
Le prompt
Je voudrais que tu m'aides à classer des factures suite à des travaux. Je te donne accès au dossier qui les contient.
Organise-les de la manière qui te semble la plus judicieuse, par exemple par type de travaux (peinture, sols, électricité, plomberie, etc.) ou par chantier.
Pour le renommage des fichiers, utilise le format : [Magasin ou Artisan] - [Date] - [Montant TTC].
Important : certains fichiers contiennent plusieurs factures empilées. Pour ceux-là, scinde le PDF de manière à avoir un fichier par facture. Une fois la scission faite, supprime le fichier d'origine (avec mon accord).
Ne mets aucun nom de ville ni de personne dans les noms de fichiers. Tu peux mettre des noms de magasins type Bricodépôt, Castorama, Action.
Avant de commencer, pose-moi tes questions de structure si besoin.
Astuce
Cette tâche peut prendre 20 à 30 minutes selon le volume. Lance-la quand tu pars en pause café. Demande toujours « avec mon accord avant suppression » pour les actions destructives.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment créer des skills (mini-logiciels sur mesure) que tu lances en une seule commande.
→ grosbillets.com/claude
09/10
Phase admin · Compta du quotidien
Transformer tes tickets de caisse en Excel
Quand l'utiliser
Tu as pris en photo plein de tickets de caisse (Action, Castorama, Leroy Merlin) pour des achats meublants ou travaux. Tu veux un Excel propre pour ta compta.
→Ce que tu obtiens : un Excel avec date, magasin, total, détail des articles et catégorie, plus un onglet synthèse par catégorie.
Le prompt
Tu trouveras dans le dossier nommé [nom du dossier] des photos ou PDF de tickets de caisse.
Crée-moi un fichier Excel sur la base de ces photos avec :
- La date de l'achat.
- Le magasin.
- Le total TTC.
- Le détail des articles (si lisibles).
- Une colonne « Catégorie » que tu remplis intelligemment : meublant, électroménager, travaux, outillage, déco, divers.
Si un article n'est pas lisible, indique « Article illisible » et passe au suivant. Ne précise pas la ville du magasin.
À la fin, ajoute un onglet « Synthèse » avec le total par catégorie et le total général.
Astuce
Si Claude n'arrive pas à lire le détail des articles (tickets froissés ou photo de mauvaise qualité), refais le prompt en demandant juste « date + magasin + total ». Tu auras un tableau parfait, et c'est souvent ce qui suffit pour la compta.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre un exemple concret avec mes propres tickets de caisse, de A à Z.
→ grosbillets.com/claude
10/10
Phase admin · Téléchargements automatiques
Télécharger les factures fournisseurs (SFR, Free, EDF)
Quand l'utiliser
Le comptable te demande les 12 factures de l'année pour chaque fournisseur. Tu en as 5 ou 6 par bien. Tu peux y passer 2 heures à cliquer, ou laisser Claude le faire pendant que tu prends ton café.
→Ce que tu obtiens : toutes les factures de l'année téléchargées et renommées proprement, en un dossier prêt à transmettre.
Le prompt
Connecte-toi à Google Chrome avec le plugin Claude in Chrome activé.
Je suis déjà connecté sur mon espace [SFR / Free / EDF / Engie / nom du fournisseur].
Voici le lien de la page des factures : [colle le lien].
Télécharge-moi toutes les factures de l'année [année] dans le dossier [nom du dossier].
Renomme chaque facture au format : [Fournisseur] - [Mois] - [Année] - [Montant].pdf
Si tu as besoin d'un code à double authentification, demande-le moi avant de continuer (dans certains cas, le code arrive par SMS et je devrai te le transmettre).
Astuce
Vérifie d'abord que tu es bien connecté(e) au site avant de lancer Claude. Si Claude est en boucle, reclique sur le plugin Claude in Chrome et redémarre la session. Sur certains sites, Claude peut avoir besoin de 30 minutes : laisse-le tourner.
Tu veux aller plus loin ?
Dans la formation, je te montre comment j'ai fait concrètement chez moi, avec un vrai exemple complet.
→ grosbillets.com/claude
Et maintenant
Tu as goûté.
Voici le plat principal.
Ces 10 prompts t'ont déjà fait gagner du temps. Mais ce n'est qu'un tiers de ce que Claude peut faire pour un investisseur. Voici ce que je garde dans la formation, parce que ça demande qu'on s'y attarde.
→Monter ton dossier bancaire complet en 4 minutes (Excel banquier propre, prêt à imprimer).
→Créer un outil HTML sur mesure qui te dit s'il faut vendre ou garder un bien, avec ton statut fiscal pris en compte.
→Faire l'analyse complète d'un Airbnb en croisant earnings et compte bancaire, même quand plusieurs biens encaissent sur le même compte.
→Transformer un podcast audio en vidéo YouTube avec slides synchronisées, sans monteur, sans After Effects.
→Sortir 3 posts LinkedIn différents depuis chaque épisode de podcast, avec image d'illustration en bonus.
→Connecter Claude à Gmail, Google Calendar, Google Drive pour qu'il gère ta logistique à ta place.
→Créer tes propres skills (mini-logiciels sur mesure) pour automatiser à vie les tâches que tu fais 3 fois par mois.
→Suivre tes visiteurs LeBonCoin, créer des quittances automatiquement, gérer ta relation locataire de A à Z.
Les skills, c'est le vrai super-pouvoir. Une tâche apprise une fois, exécutée pour toujours en une commande.
Formation complète
Claude Cowork pour investisseurs
5 modules, 25+ vidéos, tous les prompts, toutes les checklists, tous les skills.
✓5 modules vidéo structurés
✓Tous les prompts que j'utilise au quotidien
✓Comment créer tes propres skills sur mesure
✓Les checklists pour analyses ultra-précises
✓Mises à jour très régulières au fil de mes nouveaux usages