Un appel toutes les deux semaines, mon WhatsApp entre les appels, et un investisseur qui a 25 lots et 2 millions d'euros de crédit à côté de toi à chaque étape : zone, visites, offre, négo, compromis, banque, travaux, locataire. Tu ne fais plus rien seul. Mais c'est toi qui signes.
Ce n'est pas un problème de connaissances. Tu sais ce qu'est un cashflow, un taux d'endettement, une clause suspensive. Tu as même déjà fait des simulations. Le problème, c'est ce qui se passe entre la théorie et la signature chez le notaire.
Je le sais parce que j'ai les mêmes conversations toutes les semaines. Un salarié à Genève qui a fait sept banques il y a un an et demi, s'est entendu dire « 35 % d'apport », et a tout mis en bourse en se disant que l'immobilier n'était pas pour les non-résidents. Un cadre parisien qui gagne bien sa vie, a 35 000 € de côté, et regarde Meudon à 7 000 € le mètre carré en se demandant par quel bout attaquer. Un couple avec un bébé qui a visité quatre biens en une journée et n'ose pas faire une offre 15 % sous le prix, de peur de vexer l'agent.
Et pendant ce temps, à chaque étape, la même petite voix :
Le résultat ? Tu repousses. Un mois, six mois, deux ans. Et le marché, lui, ne t'attend pas : les prix se sont calmés, les banques ont rouvert les vannes, les acheteurs ont la main. C'est maintenant que ça se joue, pas « quand ce sera plus clair ».
J'ai 25 lots, environ 2 millions d'euros d'emprunts répartis dans 3 banques, obtenus en étant non-résident (je vis au Luxembourg). Pas d'immeuble, pas de gros travaux, pas de coloc à gérer : des appartements simples, à moins de 120 000 €, qui se louent et se revendent facilement. Un jour, j'en ai signé trois dans la même matinée.
Avant ça, j'étais auditeur financier avec un salaire de base et zéro héritage. Je me suis fait tout seul, à force de visites, d'offres basses et de banquiers « poncés ». C'est ce chemin-là que je fais refaire aux gens que j'accompagne, en beaucoup moins de temps et avec beaucoup moins d'erreurs.
Je coache depuis 2021. Une cinquantaine de personnes sont passées par là. Toutes ont trouvé un bien. Certaines ont arrêté de travailler. Celui qui en a acheté le plus est à 9 lots, et l'un de mes premiers coachés, Théo, est passé de 0 à 10 lots en quelques années. Il fait aujourd'hui partie de l'équipe.
Des messages WhatsApp réels, reçus ces derniers mois. Prénoms conservés, villes et noms de famille retirés. Aucune promesse marketing là-dedans, juste des gens qui ont signé.
Le meilleur investissement que j'ai fait cette année, ce n'est pas les apparts, c'est le coaching. Sans ça, je n'aurais jamais acheté d'appartement, j'en suis maintenant sûr. Ou du moins je ne serais pas allé au bout.
Des conseils clairs, concrets et adaptés à ma situation et à ma niche, avec un récap utile après le call. Une vraie vision stratégique sur l'investissement.
J'ai acheté son livre, cela m'a permis en appliquant ses conseils de faire une négociation positive en passant d'un prix de 95 000 à 86 500.
Fort de son expérience et de sa sympathie, Thibaut sait motiver et nous donner la voie à suivre pour aller chercher les gros billets.
Tous les avis sont consultables sur Trustpilot. Aucun résultat n'est une promesse : ce sont des personnes qui ont visité, fait des offres et signé. C'est exactement ce qu'on fera ensemble.
C'est le même chemin pour tout le monde, parce que c'est celui qui marche. Ce qui change, c'est ta situation : tes zones, ton apport, ton temps, ta banque. Chaque étape est débriefée ensemble, avant et après.
Les zones (proches de chez toi, et celles où tu es d'accord d'aller), le type de bien, le mode d'exploitation : longue durée, courte durée ou coloc. Pas en fonction de ce qui fait rêver sur YouTube, en fonction de ton apport, de ta fiscalité et du temps que tu as vraiment. Tu repars avec des critères précis : budget, surface, charges max, DPE, ce qu'on exclut d'office.
L'objectif est simple : une dizaine de visites le premier mois, enchaînées par journées de 4 à 6. Tu m'envoies ta short-list, je te dis lesquelles valent le déplacement et ce qu'il faut regarder sur place. Après chaque visite, on débriefe : charges de copro, PV d'AG, chauffage, quartier, vrai loyer de marché. Tu apprends à dire non vite, ce qui est la compétence la plus rentable de l'immobilier.
On regarde ce que le vendeur a payé, on fixe le prix d'offre ensemble, tu utilises mon modèle d'offre par mail, et on gère la contre-offre à deux (double contre-offre, meubles inclus, chiffres pas ronds). Une offre part sous 24 à 48 h, parce que les bons biens ne restent pas. On teste aussi la demande locative avec une annonce avant de signer quoi que ce soit.
Clause suspensive de financement avec tes conditions à toi (apport max, taux max, durée minimum), clause de substitution si tu achètes en SCI, meubles, PV d'AG, diagnostics, délais. Tu m'envoies le compromis, je te renvoie les points à faire modifier avant de signer. Pour les non-résidents, c'est aussi l'étape qui change tout : les banques te prennent au sérieux une fois le compromis signé.
Tu utilises mon modèle de dossier bancaire (il a servi des dizaines de fois), on prépare ensemble le rendez-vous, et je te mets en contact avec mon courtier si besoin, y compris pour les profils atypiques et les non-résidents. Durée, apport, différé, assurance : on optimise chaque ligne. Et si une banque bloque en cours de route, on a un plan B, C et D. Ça m'est déjà arrivé de lister cinq options à un couple qui pensait tout perdre.
S'il y a des travaux, on les chiffre et on les planifie avant la signature pour que le bien soit loué le plus vite possible : peinture, sol, cuisine, meubles d'occasion, rien de lourd. On relit l'acte avant le notaire, on vérifie les frais à récupérer, l'assurance PNO, les accès au syndic. Le jour J, tu sais exactement ce qui va se passer.
Quand publier l'annonce, quelles photos, quel loyer, comment trier les profils de locataires (et lesquels écarter), le bail, la garantie loyers impayés, le passage en meublé si c'est pertinent. Je reste là jusqu'à ce que le premier virement arrive sur ton compte. Ensuite, la plupart des coachés repartent sur un deuxième bien, parce que la deuxième fois va beaucoup plus vite.
Une heure en visio, avec un récap écrit après chaque appel : ce qu'on a décidé, ce que tu fais d'ici le prochain. C'est le rythme de croisière quand tu cherches.
Une offre à faire, une contre-offre, un banquier qui bloque, une signature ? On s'appelle autant que nécessaire, plusieurs fois par semaine s'il le faut, week-end compris. Un coaché m'a eu à 7 h 15 le matin de sa signature.
Une annonce à valider, une question sur un DPE, un doute avant d'envoyer un mail à l'agent : tu m'écris, je te réponds, souvent en vocal. C'est là que se prennent les vraies décisions, pas en visio le mardi à 18 h.
Tu as accès à l'intégralité de mes programmes et à tous les outils que j'utilise moi-même. Le plus simple reste souvent de me poser la question directement, mais tout est là quand tu en as besoin.
De la stratégie au premier loyer, avec moi à chaque étape.
↘ Remboursé à la négo Sur un bien à 100 000 €, une négociation de 8 % représente 8 000 €. En général, le coaching est remboursé plusieurs fois avant même le compromis.
On en parle →Ce n'est pas du conseil réglementé, ni un chasseur immobilier, ni un call découverte déguisé. C'est de l'expérience de terrain appliquée à ta situation, par quelqu'un qui achète encore aujourd'hui.
Et ce n'est pas un abonnement qu'on oublie : si après deux appels tu ne visites pas, je te le dirai. Je préfère arrêter que te faire payer pour rien.
Écris-moi, dis-moi où tu en es en trois lignes : ton apport, ta zone, ce qui te bloque. Je te réponds personnellement, et on cale 30 minutes. Si je pense ne pas pouvoir t'aider, je te le dirai aussi.
Un message avec ta situation en trois lignes. C'est là qu'on se parlera pendant tout le coaching, autant commencer par là.
M'écrire sur WhatsApp →Même chose, un peu plus posé. Je réponds sous 48 h, en général bien avant.
info@byebyepatron.netTu m'écoutes depuis longtemps et tu sais ce que tu veux : envoie-moi un WhatsApp en me disant que tu es prêt, on cale un échange rapide et on planifie le premier appel dès la semaine prochaine.
Je démarre sur WhatsApp →
